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22城二手房价格下跌 市场正接近全面下调拐点

摘要:【中国建材网】与新房市场相比,二手房受到的价格管制相对宽松,且在很多热点城市,二手房交易已占据市场半数以上。?#21040;?#26222;遍认为,二手房价格变化更能反映出市场趋势。被视为市场风向标的二手房价格,更加值得关注。

【中国建材网】

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与新房市场相比,二手房受到的价格管制相对宽松,且在很多热点城市,二手房交易已占据市场半数以上。?#21040;?#26222;遍认为,二手房价格变化更能反映出市场趋势。

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被视为市场风向标的二手房价格,更加值得关注。2018年12月,有22个城市的二手房价格出现环比下跌,这一数量为2016年以来的更多。

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券商普遍认为,行业调控从“一城一策”转为“一城多策”,地方政府调控的?#21344;?#36739;大。

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政策因素值得关注

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相比之下,31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%,涨幅有所回落。其中,厦门的新房价格环比下跌0.4%,同比下跌0.4%,是70个城市中跌幅非常大的一个。

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2018年12月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中,广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之?#20303;?div class='hid'>无极网 http://www.hseaoi.tw/

有机构认为,22个城市二手房价下跌的现实,?#24471;?#25151;价正在走向下行的拐点。但这一观点存在争议。贝壳研究院指出,对价格更敏感的刚需群体,正在价格回?#32676;?#25321;机入市,越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标?#23478;?#21619;着,未来价格继续下跌的?#21344;?#26377;限。

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尽管有所分化,但总体来看,无论新房还是二手房,价格涨幅都在收窄。2018年12月,70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%,为去年6月以来的更低;二手房价格平均环比涨幅为0.3%,为去年3月以来的更低。

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尽管有所分化,但总体来看,无论新房还是二手房,价格涨幅都在收窄。去年12月,70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%,为去年6月以来的更低;二手房价格平均环比涨幅为0.3%,为去年3月以来的更低。

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二手房市场的变化也在发生。根据贝壳研究院的监测,2018年12月,13个重点城市的二手房成交量环比增长16.5%。其中,11城的带看量和新增客源量环比回升,深圳、济南及成都等城回升明?#28020;?div class='hid'>无极网 http://www.hseaoi.tw/

多数受访者认为,长期的楼市调控效果正在显现。在新房市场,多数开发商都感受到了资金压力,2018年下半年以来,做出价格调整的项目越来越多;在二手房市场,价格谈判的?#21344;?#20063;明显增大。

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房价出现两种“分化”

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与之相比,二手房价格所受限制较少,被认为更能代表市场水平。中原地产认为,“二手房市场的价格更代表市场真实价格”。在一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,北京、上海二手房成交占比已经超过80%。

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该机构指出,二手房价格下降的22个城市,大多为热点一二线城市,这?#19988;?#20026;,严厉的信贷政策限制了改善型需求的释放,并使得交易双方的预期下滑。这也?#24471;鰨?ldquo;热点城市房价的拐点已经出现”。

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“开发商并不期望政策出现大幅松绑,但即使有微调,?#37096;?#33021;对房价形成支撑。”他表?#23613;?div class='hid'>无极网 http://www.hseaoi.tw/

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,12月通常是销售规模较大的月份,很多房企会以价换量,冲击年度业绩。到2019年,虽然政策压力仍大,但房企是否会继续推行价格策略,?#22771;?#23578;存未知。

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70大中城市价格涨幅放?#28023;?#26159;否意味着房地产价格已经出现拐点?

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融360大数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍),环比11月份下降0.53%,这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。分城市来看,2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。

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房价拐点临近?

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易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;也认为,一线城市出台调控政策的时间更早,如今,政策边?#24066;?#24212;出现下降,需求也有所释放。其中,广州的政策出现调整,房价变化也更为明?#28020;?div class='hid'>无极网 http://www.hseaoi.tw/

国家统计局城市司高级统?#21078;?#21016;建伟对此的解读为,2018年12月份,各地继续坚?#24544;?#22478;施策,切实履行城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。“一线城市新建商品住宅年底成交有所增加,价格有所上涨,二三线城市则继续保持稳定。”

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第一太平戴维斯认为,在宏观经济下行压力加大的情况下,房地产政策微调的概率在增加。中央层面的核?#30446;?#26550;(长效机制、房住不?#30784;?#31199;售并举)仍不会动摇,但会适度放权给地方,强调因城施策。该机构预计,2019年房企的资金面会有所改善,因此新房价格没有大幅下滑的动力。

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1月16日,国家统计局发布2018年12月70个大中城市的房价数据。无论环比还是同比,无论新房还是二手房,房价下降城市的数量都在增加。其中,新房价格环比下降的城市有8个,数量创2018年5月以来的新高。

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2018年12月,新房价格环比下降的城市有8个,二手房价格下降的城市则达到22个。在很多城市,新房和二手房价格出现相反的走势。比如,广州的新房价格环比上涨3.0%,二手房价格则下跌0.4%;北京新房价格环比上涨1.0%,二手房价格下跌0.2%。

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相比之下,新房和二手房价格的分化更为引人注目。

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由于调控政策出台的时序和力度不同,不同层级城市之间的分化依然存在。

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他同时指出,政策的中温放松不意味着转向刺激,并且2019年新房供应的库存相对较高,购房者选择?#21344;?#22823;,市场将保?#21046;?#31283;运行的态势,不会出现明显上行的动力。

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据21世纪经济报道了解,新房价格一直受到政府部门的管控。2018年年末,部分热点城市在新房项目预售中,对价格的审核有所放松,一批高价项目得以放行,这些城市的新房交易均价也被拉升。

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经过长达两年多的楼市调控,房价真正感受到了“泰山压顶”。

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事实上,2018年年末,信贷政策也已经出现细微的调整。

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而政策对房价的影响亦不容忽视,从2018年12月以来,菏泽、广州、珠海、青岛等城市?#32676;?#35843;整调控政策。因此从宏观层面看,2019年房地产调控依然是从严为主,从微观层面看,一些城市根据自身情况的微调或将密集出现。(包?#27982;?div class='hid'>无极网 http://www.hseaoi.tw/

2018年12月以来,菏泽、广州、珠海、青岛等城市?#32676;?#35843;整调控政策。虽然调整幅度不大,但在其示范意义的影响下,更多城市加入微调政策的行列。同时,其对市场预期的影响也不容忽视。

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杨现领向21世纪经济报道记者表示,均价的下跌,降低了入市门槛,对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。随着需求回温,业主预期也出现转变,业主挂牌价跌幅收窄,涨价情况有所增多,这些先行指标意味着价格继续下跌的?#21344;?#26377;限。

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他认为,与房企策略相比,更大的未知因素在于政策走势。

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对此,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为“从‘虚假?#27604;?rsquo;回归理性”。

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1月16日,国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是,被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨。其中,有22个城市二手房价格下跌。本次数据引起市场热议,有声音表示“热点城市房价的拐点已经出现”。亦有观点认为刚需群体入市及业主上调报价?#35748;?#34892;指标意味着价格下调?#21344;?#26377;限。

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